Centro Kubas Nekilnojamasis Turtas
 

Butų rinkos Vilniaus mieste apžvalga 2009 - 2010 metais

2011-02-25

Nekilnojamojo turto rinka Vilniaus mieste, kaip ir visoje Lietuvoje, pastaraisiais metais vystėsi dinamiškai. 2007 - ųjų pabaigoje pasiekta nekilnojamojo turto kainų viršūnė dėl daugelio priežasčių negalėjo ilgą laiką išlikti stabili - turto vertės augimas nebuvo pagrįstas nei ekonomikos augimu, nei su gyventojų pajamomis susijusiais rodikliais, todėl anksčiau ar vėliau turėjo duoti neigiamą efektą. Nereikia pamiršti, kad ne visi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai yra vienodai informuoti, taigi pirkėjai patikėję ilgalaikiu būsto kainų augimu tiesiogiai prisidėjo prie dar didesnio kainų kilimo.
Vienas stipriausių tokių efektų buvo pastebimas gyvenamosios paskirties būsto rinkoje - "bumo" metu šis segmentas buvo vienas labiausiai spekuliatyvių, taigi jo kainų pokyčiai svyravo labai plačiuose rėmuose (iki 50%), ypač butų rinkoje. Siekiant objektyviau nustatyti dabartinę butų vertę Vilniaus mieste ir galimas kainų pokyčius artimoje ateityje buvo išanalizuoti 2009 - 2010 metais įvykę butų pirkimo sandoriai.
Nekilnojamasis turtas yra investicija ir kaip bet kokia investicija, jis turi atsipirkti, taigi ypatingai svarbu žinoti, kaip keisis turto kaina tiek artimoje, tiek tolimoje ateityje. Ilgalaikėje perspektyvoje nekilnojamasis turtas visada brangsta, nes žemės plotas tinkamas statybai yra nekintamas dydis. Tačiau kartais kainos kyla ir leidžiasi dėl trumpalaikių priežasčių, susidaro kainų burbulai, kurių sprogimas skaudžiai paliečia daugelį nekilnojamojo turto rinkos dalyvių. Neseniai praūžęs NT kainų "bumas" Lietuvoje uždavė esminį klausimą NT pirkėjams: ar turtas dar pigs, o gal jau pasiektas kainų „dugnas".
Mūsų įmonė šiuo tyrymu norėjo nustatyti nekilnojamojo turto, konkrečiai - butų Vilniaus mieste, kainų pokyčius netolimoje ateityje ir sudaryti kainų prognozę 2011 metų pirmajam pusmečiui; analizuojami visų butų Viniaus mieste kainų pokyčiai, taipogi kainos pokyčiai priklausomai nuo pastato amžiaus, vietovės, kambarių skaičių bute.
Rengiant butų rinkos Vilniuje apžvalgą už 2009 - 2010 metus buvo remtasi VĮ "Registrų Centras", Lietuvos Banko paskelbtais duomenimis bei UAB "Centro Kubas - Nekilnojamasis turtas" turimais duomenimis.

 

Bendra informacija apie butų kainas 2009 - 2010 metais
Ekonominė krizė, palietusi visas visuomenės grupes ir verslo sritis, sukėlė didelę sumaištį nekilnojamo turto rinkos dalyviams ir jų lūkesčiams. Vidutinės ir ekonominės klasės butų rinkoje Vilniaus mieste 2009 metais įvyko nemaži pokyčiai: ankstesniu metu nekilnojamojo turto rinkos sąlygas diktavusių jo vystytojų įtaka būsto kainoms slopo ir pastaraisiais dvejais metais didžioji šios įtakos dalis teko pirkėjams.
Apibendrinti VĮ "Registrų centras" 2009 - 2010 metų statistiniai duomenys rodo, jog bendras butų kainų lygis Vilniaus mieste 2009 m. krito maždaug 22%. Kainų kritimui esminės įtakos turėjo vis dar prasti šalies ekonomikos rodikliai, niūrios jų prognozės, sugriežtėjusi bankų kreditavimo politika, bei sudėtinga NT vystytojų padėtis - didžioji pastarųjų dalis, spaudžiami finansinių įsipareigojimų, negalėjo laukti būsto rinkos atsigavimo, todėl norint atsiskaityti su kreditoriais, butus teko pardavinėti net ne už savikainą, o gerokai pigiau. Tuo tarpu potencialūs pirkėjai laukė butų kainų „dugno" ir būsto pirkimo planus atidėjo "geresniems laikams". Kainos kritimui įtakos taip pat turėjo ir tai, jog dalis pirkėjų atmetė planuojamo įsigyti naujo buto rezervaciją.

Šioje dalyje analizuojami 2009 - 2010 metais įvykę butų sandoriai. Analizuojami tik tie butai, kurių kainos tilpo į nustatytus rėmus: senos statybos butams 1500 - 5300 Lt už kv. metrą, o naujos statybos 2700 - 6400 Lt už kv. metrą.  Butų kainos pokyčius 2009 - 2010 metais galima išskirti į du etapus: kritimą, vykusį 2009 metais ir nuo 2010 metų prasidėjusią stabilizaciją.

 

 

 

Apžvelgiant pasirinktą laikotarpį didžiausias butų kainų kritimas užfiksuotas antrąjį 2009 metų ketvirtį, kuomet butų kainos krito apie 14%. Antroje metų pusėje butų kainų kritimas kiek sumažėjo. Trečiąjį 2009 metų ketvirtį butų kainos krito dar apie 3%, o ketvirtąjį dar apie 2%. Iš viso per 2009 metus butų kainos krito apie 22%. 2010 metais butų kainos nežymiai svyravo, tačiau bendrame kontekste pastebimas butų kainų augimas - apie 2%.

 

Sandorių skaičiaus kitimas
Analizuojant tų pačių metų sandorių skaičius matyti, jog butų pardavimų apimtys išaugo, tačiau šis augimas didžiąja dalimi fiksuojamas senesnės statybos butų sąskaita. Taip yra todėl, kad nekilnojamojo turto rinkos «bumo» metu 2007-2008 metais, kuomet senos ir naujos statybos butų kainos buvo supanašėjusios, pirkėjai prioritetą teikdavo naujos statybos būstui. Tuo tarpu 2009-aisiais didėjant kainų skirtumui, didėjo ir senos statybos butų paklausa. Taip pat tikėtina, jog tokių butų savininkai neturi didesnių finansinių įsipareigojimų, todėl į rinką reaguoja lanksčiau, nei potencialus naujo buto pirkėjas. Kita aplinkybė – pastaraisiais metais ženkliai pristabdžius naujų gyvenamųjų projektų statybas bei kaskart įvykus naujos statybos butų kainų korekcijoms rinkoje patrauklių objektų mažėja, todėl auga dėmesys patrauklesniems senesnės statybos butams.

 

 

 

Augantis sandorių skaičius rodo, jog krentanti butų kaina artėjo link tos, kuri tenkintų potencialių pirkėjų lūkesčius. Pagrindinės priežastys, nulėmusios išaugusius pardavimus - užsitęsusi kainų korekcija, bendras šalies ekonominis pagerėjimas, veikiantis žmonių lūkesčius. Taipogi bankai atsižvelgdami į būsto rinkos pokyčius, remiantis Lietuvos banko duomenimis, 2010 metais išdavė 2.8 mlrd Lt daugiau paskolų nei 2009 metais.

 

Kainų pasiskirstymas pagal vietovę
Analizuojant butų kainas priklausomai nuo jų lokalizacijos Vilniaus miestas buvo suskirstytas į 5 regionus. Kiekvienas regionas pasižymi skirtingu kraštovaizdžiu, teritorijų paskirtimi (daugiau komercinės, gyvenamosios, mišrios zonos), pasiekiamumu, investiciniu patrauklumu, socialine reputacija ir prestižu, urbanizacijos lygiu, architektūra ir kt. savybėmis, iš esmės darančiomis įtaką nekilnojamojo turto kainai.
Žemiau pateikti regionai ir jiems priklausantys Vilniaus rajonai:
Centras - Senamiestis, Naujamiestis, Šnipiškės, Žvėrynas.
Rytai - Rasos, Naujininkai, Naujoji Vilnia.
Vakarai - Pilaitė, Pašilaičiai, Fabijoniškės, Justiniškės, Šeškinė, Viršuliškės, Karoliniškės, Lazdynai.
Šiaurė - Žirmūnai, Antakalnis, Verkiai, Jeruzalė, Baltupiai.
Pietūs - Paneriai, Vilkpėdė.

 

 

Butų kainų analizė pagal butų lokaciją staigmenų iš esmės nepateikia: aukščiausios naujesnės ir senesnės statybos butų kainos šiuo metu vyrauja Vilniaus Centre (5028 Lt/kv.m ir atitinkamai 3743 Lt/kv.m), beveik trečdaliu žemesnės - „pigiausiame" Pietų regione (3753 Lt/kv.m ir 2460 Lt/kv.m).

 

Senos statybos butų Vilniuje rinkos apžvalga 2009 - 2010 metais

Analizuojant senos statybos butus Vilniaus mieste buvo naudojami duomenys apie parduotus butus, pastatytus iki 1997 metų imtinai. Siekiant sudaryti tikrąjį vaizdą apie padėtį rinkoje buvo apžvelgiami tik tie sandoriai, kurių metu buvo įsigyta į nustatytus rėmus (minimali kv. metro kaina - 1500 Lt, maksimali - 5300 Lt).  Kaip ir visų butų atveju bendras senos statybos butų Vilniuje kainų lygio pokyčius nuo 2009 iki 2010 metų galima išskirti į dvi dalis: kainų kritimą 2009 metais ir jų stabilizaciją 2010 metais.

 

 

 

Pagrindinėmis priežastimis faktiniam kainų kritimui 2009 metais laikytinos pasaulinė ekonominė krizė, nekilnojamojo turto burbulo sprogimas, bankų nenoras išduoti naujas paskolas. Taipogi žmonės nebeskubėjo investuoti savo santaupų į nekilnojamąjį turtą, nes šiam esant nelikvidžiam, santaupos būtų įšaldytos, o krizės laikotarpiu tai ne pats geriausias sprendimas. 2010 metais kainos po truputį stabilizavosi ir bendrame kontekste nežymiai augo. Tai įtakojo ekonominės padėties stabilizacija, sušvelnėjusi bankų kreditavimo politika.

Apžvelgiant pasirinktą laikotarpį didžiausias butų kainų kritimas užfiksuotas antrąjį 2009 metų ketvirtį, kuomet butų kainos krito apie 13,5 %. Antroje metų pusėje butų kainų kritimas kiek sumažėjo. Trečiąjį 2009 metų ketvirtį butų kainos sumažėjo dar apie 5,5 %, o ketvirtąjį dar apie 1%. Iš viso per 2009 metus senos statybos butų kainos krito apie 24%. Labiausiai pigo dviejų kambarių butai. Jų kaina krito apie 26%. Tuo tarpu vieno kambario butai pigo 23%, o 3-4 kambarių butų kainos krito 21%.
2010 metais butų rinko pradėjo stabilizuotis ir per 2010 metus butų kainos augo apie 5%. Vieno kambario - 6%, dviejų - 5%, trijų-keturių - 3%. Nors ir neišvengta butų kainų svyravimų, bendra tendencija nuteikia ateities perspektyvas vertinti optimistiškai.

 

Naujesnės statybos butų Vilniuje rinkos apžvalga 2009 - 2010 metais

Analizuojant naujesnės statybos butus Vilniaus mieste buvo naudojami duomenys apie parduotus butus, pastatytus nuo 1998 metų imtinai. Siekiant sudaryti tikrąjį vaizdą apie padėtį rinkoje buvo apžvelgiami tik tie sandoriai, kurių metu buvo isigyti butai kurių kaina tilpo į nustatytus rėmus (minimali kv. metro kaina - 2700 Lt, maksimali - 6400 Lt). Bendras naujesnės statybos butų kainų lygis Vilniuje nuo 2009 metų pradžios iki 2010 metų pabaigos krito 7,6%. Didžiausias kainų kritimas užfiksuotas 2009 metų pradžioje, kuomet naujesnės statybos butų rinka Vilniuje buvo pakankamai dinamiška: balandžio - birželio mėnesiais vidutinė butų kaina smuktelėjo 8,2%, lyginant su pirmaisiais trimis metų mėnesiais (nuo 4666 Lt/kv.m. iki 4283 Lt/kv.m.). Kritimas nežymiai kompensavosi kitų ketvirčių sąskaita (fiksuotas kilimas - 1,19% trečiąjį ir 1,25% ketvirtąjį ketvirtį). Esminės įtakos kainų kritimui metų pradžioje turėjo prasti šalies ekonominiai rodikliai, savo ruožtu kintantys pirkėjų lūkesčiai bei gausus statybos įmonių bankrotų skaičius. Taipogi, didėjant kainų skirtumui tarp naujų ir senų butų, paklausa naujos statybos butams gerokai sumenko.
Tuo tarpu praėjusiais (2010) metais naujesnės statybos butų rinka nebuvo tokia judri: nuo 2009 m. IV ketv. beveik 3% kritusios butų kainos laikėsi ženkliai nepakitusios iki spalio-lapkričio mėn., kuomet bendras ekonominės ir vidutinės klasės (2700 - 6400 Lt už 1 kv.m.) butų kainų lygis Vilniuje išaugo 2,28%. Pirmąjį 2010 metų ketvirtį vidutinė tokių butų įsigijimo kaina siekė 4257 Lt/m². Antrajį ketv. Kaina kito labai nežymiai - vos 0,4% ir vidutinė rinkos kaina buvo 4271 Lt/m². Tuo tarpu trečiajį ketvirtį kaina nežymiai krito (-0,6%, iki 4247 Lt/m2), tačiau lyginant su pirmuoju ketvirčiu - kainų lygis liko teigiamas. Sąlyginai didžiausias kilimas fiksuojamas 2010 ketvirtajame ketvirtyje, kuomet kainų lygis ūgtelėjo 2% ir siekė 4312 Lt/m2.

 

 

Pagrindinėmis priežastimis faktiniam kainų kilimui laikytinos sparčiai mažėjanti naujo būsto pasiūla (2010 m. buvo baigta statyti apie 500 naujų butų – trimis kartais mažiau nei 2009 m.), šalies ekonomikos atsigavimo signalai ir pirkėjų lūkesčių išpildymas. Pastarieji nebelaukė naujos statybos butų kainų dugno ir juos pirko suprasdami, kad laukdami tik riboja savo galimybes rinktis.
Paklausiausi butai 2009-2010 metais buvo patraukliausiuose miesto rajonuose (Antakalnis, Žvėrynas ir pan.). Analizuojant sandorių skaičius ir jų kainas, perkamiausi buvo nedideli 2-3 kambarių butai (290 sandoriai ir atitinkamai 190), neviršyjantys 250 000 – 270 000 litų kainų ribos. Itin neaktyvi liko didesnių (4-ių kambarių, 100 kv.m.) butų rinka – praėjusiais metais fiksuotos vos kelios dešimtys tokio būsto pirkimo-pardavimo sandorių.

 

Išvados ir prognozės

Prieš trejetą metų prasidėjusi ekonominė krizė buvo pagrindinė aplinkybė, nulėmusi nekilnojamo turto kainų kritimą, užsitęsusį iš esmės iki 2010 metų pradžios. Analizuojamų butų rinkos Vilniaus mieste laikotarpiu, darytina išvada, jog kuo analizuojamas laikotarpis yra vėlesnis, tuo kritimo tempai yra mažesni, o 2010 metais pastebima butų kainų stabilizacija. Stabilumo rinkai suteikė kelios esminės priežastys: gerėjanti  šalies ekonominė situacija, itin sumenkusios parduodamų butų kainos, pozityviai veikusios potencialių pirkėjų lūkesčius bei šiek tiek pagerėjusios kredito suteikimo sąlygos.
Dėl didėjančių kainų skirtumų tarp naujų ir senų butų, pirkėjai prioritetą skyrė seniesiems - pirkimo sandorių skaičius išaugo 2,5 karto lyginant su 2009 m. pradžia, kai tuo tarpu naujų butų prikimo sandorių skaičius padidėjo maždaug trečdaliu. Taipogi naujos statybos butų sandorių skaičių šiuo metu komplikuoja naujų objektų trūkumas, o žymesnis jų padidėjimas laukiamas tik antroje 2011 metų pusėje.
2010 metų antrojoje pusėje pastebimas senos statybos butų Vilniuje kainos stabilizavimasis. Ketvirto ketvirčio kainų augimas labiausiai sietinas su infliacija ir ekonomikos stabilizavimusi, kas ir turėjo pagrindinę įtaką butų kainoms 2010 metų pirmoje pusėje

 

 

 

Pirmąjį 2011 metų ketvirtį senos statybos butų kainos turėtų augti apie 1% , o antrąjį dar apie 2%. Tuo tarpu naujos statybos butų Vilniuje kainų kilimo priežastys yra minėta šalies ekonomikos stabilizacija, mažėjanti tokių butų pasiūla ir šiek tiek geresnės kreditavimo sąlygos. Prognozuojant 2011 m. pirmojo ketvirčio butų kainas Vilniuje, tikėtinas 2 %, antrojo ketvirčio - apie 3% augimas.

 

  

 

 

 

Nekilnojamojo turto projektų vadovas   

  Viktoras Račkovskis,   

mob. tel. +370 686 64603   

   el.p. viktoras@centrokubas.lt