Vilniaus verslo centrai

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo prieigos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2018 metais Vilniuje bendras biurų plotas viršijo 700,000 kv. m, per 2018 metus rinkai buvo pasiūlyta per 40,000 kv. m naujo biurų ploto. 2019 metais toliau stebima augimo tendencija, per metus verslo biurų nuomos plotas išaugo 60,000 kv. m.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 11 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 900,000 kv. m.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššūkiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 100,000 kv. m biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Verslo centrų pirkimo – pardavimo sandoriai Vilniuje

2019 m. Vilniuje buvo rekordinių sandorių metai, didžiausiu sandoriu tapo verslo centro „Quadrum“ pardavimas už 156.1 mln. Eur, toliau sekė S7 verslo centro įsigijimas už 103 mln. Eur S7, sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 5.8 proc. „EfTEN Capital AS“ įsigydama verslo centrą „Evolution“ tikisi 8 proc. metinės grąžos.

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 9 – 13 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų prieaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau vėliau pradėjo mažėti ir jau kurį laiką yra stabili ~4% bei yra viena mažiausių Europoje. Vystytojai matydami žemai besilaikančią vakansijos normą planuoja didinti naujų verslo centrų plėtrą, todėl artimiausioje ateityje galimas kelių procentų vakansijos padidėjimas.

A ir B klasės biurų laisvo ploto dalis