2020 m. IV ketv. būsto rinkos apžvalga

2020 metų kovo mėnesį prasidėjus karantinui buvo galima pastebėti ženklų butų sandorių kritimą, kurį lėmė tiek būsto gyvenimui, tiek ir butų investicijai pirkėjų atsitraukimas. Tačiau pasibaigus karantinui, butų pirkimo-pardavimo sandorių apimtys pradėjo sparčiai didėti ir III-ojo ketv. pabaigoje grįžo į įprastą lygį. Tuo tarpu nuosavų namų/ kotedžų sektorius pademonstravo kur kas didesnį atsparumą neigiamoms tendencijoms ir vietoj „V“ formos rinkos aktyvumo scenarijaus tiesiog tęsėsi stabilaus aktyvumo laikotarpis. III-ojo ketvirčio pabaigoje namų/ kotedžų sandorių apimtys fiksavo vienus geriausių rezultatų sostinės istorijoje.

Naujos statybos butų rinkoje pastebimos skirtingos tendencijos, atskiruose segmentuose reikšmingai skiriasi kainų pokyčiai. 2020 metais didžiausias kainos padidėjimas fiksuojamas vidutinės klasės segmente – 7,8%, lyginant su metų pradžia. Ekonominės klasės segmente – 3,6%, o prestižinės klasės segmente vidutinė naujų butų kaina beveik nepakito – 0,5%.

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 m. II ketv. būsto rinkos apžvalga

2020 metų II ketv. pabaigoje Lietuvoje buvo atšauktas karantinas. Kartu su grįžusiu žmonių judėjimu atsigavo ne tik žmonių lūkesčiai ar ekonomikos gyvybingumas, bet ir nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas. Butų segmente Vilniuje sandorių kritimas tęsėsi iki birželio mėnesio, o atsigavimą reikėtų sieti su didesniu būsto sau pirkėjų aktyvumu. Kita vertus, investuojantys nuomai greičiausiai dar buvo linkę neskubėti, todėl nors ir bendros butų sandorių apimtys birželio mėnesį paaugo apie 21,4%, lyginant su gegužės mėnesiu, tačiau jos išliko maždaug trečdaliu menkesnės nei fiksuotos šių metų sausį-vasarį.

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 m. II ketv. biurų rinkos apžvalga

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 10 – 14 Eur/kv. m /mėn. Tikėtina, kad dėl koronaviruso dalis įmonių nebus pajėgios išsilaikyti turimose patalpose, dalis įmonių mažinsis nuomojamą plotą, dar kiti greičiausiai bandys persiderėti nuomos sąlygas, todėl, greičiausiai, artimiausiu metu matysime tam tikrus defliacinius procesus šiame segmente.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 I ketv. verslo centrų rinkos apžvalga

Vilniaus verslo centrai

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo prieigos ir Goštauto gatvė. Aktyvi verslo centrų plėtra vykdoma prie Žalgirio gatvės, nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2019 metais Vilniuje rinkai buvo pasiūlyta apie 54,000 kv. m naujo biurų ploto, o bendras rinkos dydis išaugo iki 721,000 kv. m nuomojamo ploto. 2020-2021 metų perspektyvoje suplanuota ar pradėta plėtoti tiek projektų, kad juos pabaigus Vilniaus modernių verslo centrų rinkos dydis peržengtų milijono kvadratinių metrų ribą. Visgi, prasidėjęs karantinas, greičiausiai pakoreguos kai kurių vystytojų planus, bet kol kas sunku spręsti, kiek stipriai šios korekcijos pakeis ankstesnes plėtros projekcijas.

Didžiausią iššūkį patirs ir jau patiria žemesnės klasės verslo centrai, kurie sensta tiek fiziškai, tiek ir morališkai, todėl praranda patrauklumą. O tokia augančios konkurencijos aplinka jų valdytojams yra išties nepalanki, tad pastarieji greičiausiai turės rinktis iš dviejų alternatyvų: a) investuoti į verslo centrų atnaujinimą, arba b) mažinti nuomos kainą.

Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Po rekordinių 2019 metų verslo centrų įsigijimų rinkoje, buvo galima tikėtis didelio aktyvumo ir 2020 metais, tačiau COVID-19 situaciją pakoregavo iš esmės. Investuotojai atsitraukė: vieni nusiteikę palaukti ir pažiūrėti, kas bus toliau, kiti – pavyzdžiui, užsienio investuotojai, net neturi galimybių atvykti į Lietuvą ir realiai susipažinti su parduodamu turtu, todėl įsigijimo procesas yra sustojęs. Šių metų I ketv. įvyko vienintelis stambus, t.y. IBC verslo centro, įsigijimas, kuris iš esmės jau buvo suderėtas anksčiau. Naujų įsigijimų veikiausiai šiais metais bus mažiau, o tai reiškia, kad galime matyti pokyčius ir pelningumo normoje, kuri bus palankesnė pirkėjams. Iki šiol absoliuti dauguma verslo centrų sandorių buvo sudaryta su 6-8 proc. pelningumo norma.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 9 – 13 Eur/ kv. m/mėn. Tikėtina, kad dėl koronaviruso dalis įmonių nebus pajėgios išsilaikyti turimose patalpose, dalis įmonių mažinsis nuomojamą plotą, dar kiti greičiausiai bandys persiderėti nuomos sąlygas, todėl, greičiausiai, artimiausiu metu matysime tam tikrus defliacinius procesus šiame segmente.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Intensyvi biurų plėtra lėmė, kad po truputį pradėjo didėti vakansijos lygis, ypač žemesnės klasės segmente. Tikėtina, kad nuosaikias vakansijų augimo prognozes 2020-iesiems artimiausiu metu reikės koreguoti į blogesnę pusę, bet kol kas dar anksti įvardinti galimus pokyčius, nes dar nėra aišku kaip seksis išeiti iš karantino ir grįžti į įprastą rėžimą.

A ir B klasės biurų laisvo ploto dalis

2020 I ketv. būsto rinkos apžvalga

Gyventojai

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias – siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Kaune bei Klaipėdoje, tačiau jos buvo gerokai kuklesnės.

Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 640,000.

Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje (Vilniaus teritorinės ligonių kasos duomenys)

Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo. 2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai. Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę. Vis daugiau ženklų, kad kai kurie darbo migrantai išvyksta iš miesto, todėl akivaizdu, kad Vilniaus gyventojų skaičiaus statistika neišvengs reikšmingesnių pokyčių, o kiek jie bus reikšmingi priklausys nuo to, kiek ilgai užsitęs karantinas ar su koronavirusu susiję apribojimai ir kaip apskritai seksis kovoti su COVID-19 virusu.

Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos. Todėl trumpuoju periodu galimas tam tikras pasiūlos-paklausos disbalansas, kuris gali turėti įtakos ir kainų tendencijoms.

Būstas

Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius. Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis. Tai gali turėti įtakos ir būsto kainoms, tačiau kol kas sunku kalbėti apie šios įtakos dydį, nes vis dar išlieka daug nežinomųjų.

Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos banko duomenys)

Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio. Jei šios tendencijos išsilaikytų ir palūkanos įžengtų į teigiamą zoną, tai reikštų, jog atitinkamai pabrangtų ir būsto paskolų aptarnavimas tiems, kas yra pasiskolinę su kintamomis palūkanomis.

Euribor normos 2008 – 2020 metais (European Money Markets Institute duomenys)

Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros. Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo. Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ – padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc. Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc. sandorių augimą, lyginant su atitinkamu mėnesiu 2019 metais, bei beveik nepakito, lyginant su ankstesniais šių metų mėnesiais.

Būsto rinkos sandorių pokyčiai

Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų. Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia. Galbūt kažkiek įtakos padarė ir tai, jog daug kam įvestas karantinas buvo šokas, negalėjo dirbti notarai, tačiau sprendžiant iš to, kad nuosavų namų rinkos aktyvumas beveik nepakito, galima daryti prielaidą, kad tikrosios butų sandorių mažėjimo priežastys yra kitur.

Pirminės butų rinkos pasiūla mikrorajonuose (Real Data duomenys)

2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“. Tuo tarpu kažkada populiariausiu buvęs Pašilaičių mikrorajonas NT plėtotojus domina vis mažiau – pasiūlos dalis čia stipriai susitraukusi.

Visai kitokios tendencijos pastebimos antrinėje (3+ metų statybos) butų rinkoje, kurioje pirkėjai labiausiai dairėsi būsto Naujamiesčio, Pašilaičių ir Žirmūnų mikrorajonuose.

Antrinės butų rinkos sandoriai mikrorajonuose (VĮ „Registrų centras“ duomenys)

Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje. Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose – metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc. Tačiau prasidėjus karantinui ir ekonomikai patyrus didžiulį šoką, tikėtina, pozityvias nuotaikas šiame segmente greitai pakeis negatyvios, kurios turėtų pradėti atsispindėti ir kainų statistikoje.

Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y. didėjančios gyventojų pajamos, panašu, kad gali pradėti veikti priešinga kryptimi.

Gyventojų pajamos per mėnesį neto (Statistikos departamento duomenys)

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

2010-2018 metų statybos įrengtų butų kainos Vilniaus mieste

Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko. Kaip koronaviruso sukelta situacija paveikė butų rinką, greičiausiai, statistikoje pradės matytis ne anksčiau kaip po 2-3 mėnesių.

Panašios tendencijos stebimos ir automobilių stovėjimo vietų rinkoje – 2020 metų I ketv. kainos išliko stabilios. Brangiausiai automobilių vietos buvo parduodamos centrinėje miesto dalyje, kur didžiausias tankumas ir atitinkamai didžiausia paklausa.

Automobilių parkavimo vietų kainos, Eur

Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus. Pagrindinė priežastis – potencialūs pirkėjai turi galimybę patys pasistatyti būstą, jei jų netenkina pasiūlos kokybė ar prašoma kaina, todėl tai yra labai rimtas kainų augimą amortizuojantis veiksnys.

Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose.

Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

2019 m. IV ket. Vilniaus verslo centrų apžvalga

Vilniaus verslo centrai

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo prieigos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2018 metais Vilniuje bendras biurų plotas viršijo 700,000 kv. m, per 2018 metus rinkai buvo pasiūlyta per 40,000 kv. m naujo biurų ploto. 2019 metais toliau stebima augimo tendencija, per metus verslo biurų nuomos plotas išaugo 60,000 kv. m.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 11 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 900,000 kv. m.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššūkiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 100,000 kv. m biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Verslo centrų pirkimo – pardavimo sandoriai Vilniuje

2019 m. Vilniuje buvo rekordinių sandorių metai, didžiausiu sandoriu tapo verslo centro „Quadrum“ pardavimas už 156.1 mln. Eur, toliau sekė S7 verslo centro įsigijimas už 103 mln. Eur S7, sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 5.8 proc. „EfTEN Capital AS“ įsigydama verslo centrą „Evolution“ tikisi 8 proc. metinės grąžos.

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 9 – 13 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų prieaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau vėliau pradėjo mažėti ir jau kurį laiką yra stabili ~4% bei yra viena mažiausių Europoje. Vystytojai matydami žemai besilaikančią vakansijos normą planuoja didinti naujų verslo centrų plėtrą, todėl artimiausioje ateityje galimas kelių procentų vakansijos padidėjimas.

A ir B klasės biurų laisvo ploto dalis

2019 m. IV ket. būsto rinkos apžvalga

Gyventojai

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

„Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 638,000.

Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje

2015 metais buvo pastebimas gyventojų skaičiaus šuolis, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

Skolinimas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nuo 2015 metų (nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais) pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius ir stabiliai auga.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudariusios apie 0.1%, 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo nuo 0.07% iki 0.17%, o šiuo metu siekia apie 0.20%. Iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabiliai ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.01% vidutinės normos 2017 m. iki 2.36% 2019 m.), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. paaugo apie 0.35%.

Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Pažymėtina, kad skolinimosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

Euribor normos 2014 – 2020 metais

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Būstas

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu (lokacija, kokybė, energinis naudingumas), kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia plėtotojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išsiskiria dvi esminės būsto grupės – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 19% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1593 Eur. Didžiausias kainų šuolis pastebimas tarp 2013 ir 2017 metų, tačiau pastaruosius kelerius metus kainos laikosi panašiame lygyje, per 2019 fiksuojamas 2% kainų lygio augimas, tai gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Pilaitėje, bei jo prieigose, Žirmūnuose, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 15 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1-2% metinį kainų prieaugį. Šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1390 Eur. Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė apie 2% ir sutapo ilgesnio laikotarpio vidurkiais (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 2%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, Vilniaus mieste būsto rinka yra stabili, tačiau pasirodžius informacijai apie planuojamus naujus mokestinius pakeitimus susijusius su nekilnojamuoju turtu, egzistuoja tikimybė kad įsigaliojus šiems pakeitimams jie gali neigiamai paveikti rinko kainas.  Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Parkavimo vietos

Miesto planuotojams teikiant prioritetą miesto tankinimui, naujų būstų pirkėjams yra svarbus automobilio stovėjimo vietos klausimas. Šių objektų kainos pastebimai koreliuoja su vietovės užstatymo tankumu ir atstumu nuo miesto centro. Priklausomai nuo vietovės automobilių parkavimo vietų vidutinės kainos svyruoja nuo 4.000 iki 12.000 Eur už vieną vietą, o miesto centrinėje dalyje šių objektų kainos gali pasiekti 25.000 – 30.000 Eur.

Automobilių parkavimo vietų kainos, Eur

Gyvenamieji namai ir kotedžai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,100 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei Kalnėnuose.

Kotedžų kainų intervalai bei vidutinė kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose.

Individualių gyvenamųjų namų kainos, Eur/m2

2019 m I-II ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

 

Lentelė 8 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis
2008 3,357,675   556,977   353,800   183,828  
2009 3,339,009 -0.56% 559,234 0.41% 350,555 -0.92% 183,099 -0.40%
2010 3,291,960 -1.41% 557,559 -0.30% 343,245 -2.09% 180,673 -1.32%
2011 3,025,027 -8.11% 533,996 -4.23% 313,614 -8.63% 161,345 -10.70%
2012 2,987,523 -1.24% 534,400 0.08% 308,767 -1.55% 159,437 -1.18%
2013 2,956,558 -1.04% 538,474 0.76% 305,358 -1.10% 157,860 -0.99%
2014 2,931,612 -0.84% 540,909 0.45% 302,810 -0.83% 156,890 -0.61%
2015 2,903,951 -0.94% 543,026 0.39% 299,535 -1.08% 155,096 -1.14%
2016 2,870,351 -1.16% 544,259 0.23% 295,585 -1.32% 153,030 -1.33%
2017 2,824,030 -1.61% 546,267 0.37% 290,289 -1.79% 149,860 -2.07%
2018 2,801,501 -0.80% 549,640 0.62% 287,574 -0.94% 148,103 -1.17%
2019 2,791,903 -0.34% 557,237 1.38% 287,009 -0.20% 148,506 0.27%

 

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 635,000.

 

Figūra 1- Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje

 

2015 metais buvo pastebimas gyventojų skaičiaus šuolis, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

Lentelė 9 – Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
2008 -3,8 0,5 -2,3 -1,6Bottom of Form
2009 -3,1 1,4 -1,7 -0,2
2010 -3,7 1,9 -2,0 -0,9
2011 -3,6 1,5 -2,3 -1,5
2012 -3,5 1,2 -2,7 -1,0
2013 -3,9 0,9 -2,9 -1,8
2014 -3,4 1,7 -2,3 -0,9
2015 -3,6 2,0 -3,2 -1,1
2016 -3,6 2,3 -2,9 -2,0
2017 -4,0 2,1 -3,4 -2,2
2018 -4,1 1,7 -3,7 -1,7

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nuo 2015 metų (nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais) pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius ir stabiliai auga.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudariusios apie 0.1%, 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo nuo 0.07% iki 0.17%, o šiuo metu siekia apie 0.20%. Iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabiliai ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.05% 2017 m. gruodžio iki 2.4% 2019 m. rugpjūčio), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.41%.

 

Figūra 2 – Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys

 

Pažymėtina, kad skolinimosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

 

Lentelė 10 – Euribor normos 2014 – 2019 metais

2014-01-02 2015-01-02 2016-01-04 2017-01-02 2018-01-02 2019-01-02 2019-10-02
1 savaitės 0.18% -0.02% -0.25% -0.37% -0.38% -0.37% -0.52%
1 mėnesio 0.21% 0.02% -0.21% -0.37% -0.37% -0.36% -0.47%
3 mėnesių 0.28% 0.08% -0.13% -0.32% -0.33% -0.31% -0.43%
6 mėnesių 0.39% 0.17% -0.04% -0.22% -0.27% -0.24% -0.38%
12 mėnesių 0.56% 0.32% 0.06% -0.08% -0.19% -0.12% -0.32%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Figūra 3 – Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu (lokacija, kokybė, energinis naudingumas), kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia plėtotojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 18% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1589 Eur. Didžiausias kainų šuolis pastebimas tarp 2013 ir 2017 metų, tačiau pastaruosius kelerius metus kainos laikosi panašiame lygyje, tai gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

 

Figūra 4 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

 

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Pilaitėje, bei jo prieigose, Žirmūnuose, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 15 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

 

Figūra 5 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 2.0% metinį kainų prieaugį. Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė apie 2% ir sutapo ilgesnio laikotarpio vidurkiais (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 2%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

 

Figūra 6 – VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

 

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, Vilniaus mieste būsto rinka yra stabili, tačiau pasirodžius informacijai apie planuojamus naujus mokestinius pakeitimus susijusius su nekilnojamuoju turtu, egzistuoja tikimybė kad įsigaliojus šiems pakeitimams jie gali neigiamai paveikti rinko kainas.  Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

 

Lentelė 11 – Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

  Šalies ūkis su individualiosiomis įmonėmis Viešasis sektorius Privatusis sektorius be individualiųjų įmonių
Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis
2008K4 x x 544.3 x 494.7 x
2009K4 x x 496.3 -8.82% 463.2 -6.37%
2010K4 x x 505.2 1.79% 459 -0.91%
2011K4 474.5 x 521.2 3.17% 468.8 2.14%
2012K4 487.6 2.76% 533.7 2.40% 481.8 2.77%
2013K4 511.6 4.92% 548.6 2.79% 510 5.85%
2014K4 542.9 6.12% 578.1 5.38% 540.8 6.04%
2015K4 575.6 6.02% 603.5 4.39% 575 6.32%
2016K4 629.8 9.42% 656 8.70% 627.2 9.08%
2017K4 684.8 8.73% 705.5 7.55% 683.1 8.91%
2018K4 745.8 8.91% 785.9 11.40% 735.6 7.69%
2019K2 811.5 8.81% 847.1 7.79% 796 8.21%

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 12 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,500 3,400 2,000 3,500 2,500 4,300 2,500 4,500
Prestižiniai rajonai 2,000 2,800 1,900 3,200 1,800 3,200 1,700 3,200
Naujamiestis, Antakalnis,

Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės

Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,500 2,300 1,400 1,900 1,500 1,900 1,200 1,700
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,300 1,700 1,100 1,700 1,100 1,700 1,000 1,500
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 13 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,700 1,600 4,000 1,600 4,300
Prestižiniai rajonai 1,500 2,600 1,500 2,800 1,400 3,000 1,300 3,000
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,400 1,700 1,300 1,600 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,700 1,150 1,600 1,100 1,500 1,000 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 1,000 1,300 950 1,200 900 1,150 800 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 14 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,400 2,200 1,400 2,100 1,300 2,000 1,300 2,000
Prestižiniai rajonai 1,300 1,900 1,200 1,800 1,100 1,700 1,100 1,600
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,100 1,500 1,000 1,400 900 1,300 900 1,200
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,100 1,400 1,000 1,300 900 1,200 850 1,150
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 950 1,200 900 1,150 800 1,100 800 1,050
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,100 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei Kalnėnuose.

Figūra 7 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose,

Lentelė 15 – Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

Kainos Eur/m2 (100-200 m2) Nauja statyba

(Su daline apdaila)

Naujesnė statyba

(iki 10 m. senumo)

Sena statyba

(Senesni nei 10 m.)

Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Prestižinė miesto dalys 1500 2200 2000 3000 1500 2500
Gyvenamieji rajonai 900 1200 1200 1600 1000 1400
Priemiesčio rajonai 700 1000 1000 1300 800 1200

2018 m IV ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis
2008 3,357,675 556,977 353,800 183,828
2009 3,339,009 -0.56% 559,234 0.41% 350,555 -0.92% 183,099 -0.40%
2010 3,291,960 -1.41% 557,559 -0.30% 343,245 -2.09% 180,673 -1.32%
2011 3,025,027 -8.11% 533,996 -4.23% 313,614 -8.63% 161,345 -10.70%
2012 2,987,523 -1.24% 534,400 0.08% 308,767 -1.55% 159,437 -1.18%
2013 2,956,558 -1.04% 538,474 0.76% 305,358 -1.10% 157,860 -0.99%
2014 2,931,612 -0.84% 540,909 0.45% 302,810 -0.83% 156,890 -0.61%
2015 2,903,951 -0.94% 543,026 0.39% 299,535 -1.08% 155,096 -1.14%
2016 2,870,351 -1.16% 544,259 0.23% 295,585 -1.32% 153,030 -1.33%
2017 2,824,030 -1.61% 546,267 0.37% 290,289 -1.79% 149,860 -2.07%
2018 2,800,738 -0.82% 549,181 0.53% 287,665 -0.90% 148,090 -1.18%

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 2017 2018
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv
Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364 50,416 50,410
Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983 47,260 47,366
Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865 34,807 34,173
Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130 35,501 35,786
Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923 41,039 40,764
Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834 34,826 34,688
Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197 38,778 39,061
N. Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236 36,101 36,233
Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330 9,312 9,288
Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829 36,626 37,213
Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802 20,850 20,780
Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778 10,029 10,586
Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436 26,464 26,637
Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021 36,841 36,768
Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302 21,212 21,274
Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143 42,315 42,104
Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590 25,541 25,476
Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823 19,999 20,367
Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544 58,768 58,771
Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915 11,719 11,770
VISO, tukst. 628.6 630.1 632.0 633.6 634.6 634.3 634.2 635.9 637.1 638.0 638.4 639.5

Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

Lentelė 3 – Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
2008 -3,8 0,5 -2,3 -1,6Bottom of Form
2009 -3,1 1,4 -1,7 -0,2
2010 -3,7 1,9 -2,0 -0,9
2011 -3,6 1,5 -2,3 -1,5
2012 -3,5 1,2 -2,7 -1,0
2013 -3,9 0,9 -2,9 -1,8
2014 -3,4 1,7 -2,3 -0,9
2015 -3,6 2,0 -3,2 -1,1
2016 -3,6 2,3 -2,9 -2,0
2017 -4,0 2,1 -3,4 -2,2
2018 -4,1 1,7 -3,7 -1,7

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

Būstai

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.05% 2017 m. gruodžio iki 2.32% 2018 m. gruodžio), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.45%.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

 

Lentelė 4 – Euribor normos 2014 – 2019 metais

2019-01-02 2018-01-02 2017-01-02 2016-01-04 2015-01-02 2014-01-02
1 savaitės -0.37% -0.38% -0.37% -0.25% -0.02% 0.18%
1 mėnesio -0.36% -0.37% -0.37% -0.21% 0.02% 0.21%
3 mėnesių -0.31% -0.33% -0.32% -0.13% 0.08% 0.28%
6 mėnesių -0.24% -0.27% -0.22% -0.04% 0.17% 0.39%
12 mėnesių -0.12% -0.19% -0.08% 0.06% 0.32% 0.56%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,00 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Figūra 2 – Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Figūra 3 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai kiek mažiau nei 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5% – 1.0% metinį kainų prieaugį.

Figūra 4 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 1.5%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

Lentelė 5 – VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu, beveik neabejotiną būsto paskolų palūkanų pokytį 2020 metais egzistuoja didelė tikimybė, kad būsto kainos 2020 metų pradžioje gali sumažėti iki 5.0%.  Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

Lentelė 6 – Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Šalies ūkis su individualiosiomis įmonėmis Viešasis sektorius Privatusis sektorius be individualiųjų įmonių
Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis
2008K4 x x 544.3 x 494.7 x
2009K4 x x 496.3 -8.82% 463.2 -6.37%
2010K4 x x 505.2 1.79% 459 -0.91%
2011K4 474.5 x 521.2 3.17% 468.8 2.14%
2012K4 487.6 2.76% 533.7 2.40% 481.8 2.77%
2013K4 511.6 4.92% 548.6 2.79% 510 5.85%
2014K4 542.9 6.12% 578.1 5.38% 540.8 6.04%
2015K4 575.6 6.02% 603.5 4.39% 575 6.32%
2016K4 629.8 9.42% 656 8.70% 627.2 9.08%
2017K4 684.8 8.73% 705.5 7.55% 683.1 8.91%
2018K4 745.8 8.91% 785.9 11.40% 735.6 7.69%

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje, atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 7 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 8 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,700 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 9 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 5 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.

Lentelė 10 – Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

  Nauja statyba Naujesnė statyba Sena statyba
Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki
Centrinė bei prestižinė miesto dalys 400,000 2,000,000 450,000 2,000,000 200,000 600,000
Gyvenamieji rajonai 180,000 340,000 200,000 400,000 160,000 350,000
Priemestis 100,000 180,000 120,000 200,000 80,000 200,000

2018 m III ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690 2,810,876
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323 545,280
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492 292,691
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962 151,309

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai 2018 metai
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv
Antakalnis 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364 50,416
Fabijoniškės 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983 47,260
Justiniškės 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865 34,807
Karoliniškės 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130 35,501
Lazdynai 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923 41,039
Naujamiestis 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834 34,826
Naujininkai 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197 38,778
N. Vilnia 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236 36,101
Paneriai 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330 9,312
Pašilaičiai 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829 36,626
Pilaitė 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802 20,850
Rasos 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778 10,029
Senamiestis 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436 26,464
Šeškinė 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021 36,841
Šnipiškės 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302 21,212
Verkiai 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143 42,315
Vilkpėdė 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590 25,541
Viršuliškės 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823 19,999
Žirmūnai 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544 58,768
Žvėrynas 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915 11,719
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132 638,045 638,405
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132 638,045 638,405

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišpsrendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 1.99% 2017 m. spalio mėnesį, iki 2.30% šių metų rugsėjį), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.4%.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko nepakitusios nuo 2016 m. kovo 16 d. (atitinkamai – 0%, 0.25%, -0.4%), o Euribor normos nuo šių metų pradžios pakylo nežymiai, kas suponuoja išvadą, kad bankai po truputį mažina potencialas būsto finansavimo apimtis.

Lentelė 3 – Euribor normos 2014 – 2018 metais

2018-11-02 2018-01-02 2017-01-02 2016-01-04 2015-01-02 2014-01-02
1 savaitės -0.376% -0.379% -0.371% -0.251% -0.020% 0.183%
2 savaičių -0.371% -0.373% -0.374% -0.241% -0.011% 0.194%
1 mėnesio -0.368% -0.368% -0.368% -0.210% 0.016% 0.214%
2 mėnesių -0.336% -0.340% -0.336% -0.168% 0.044% 0.251%
3 mėnesių -0.318% -0.329% -0.318% -0.132% 0.076% 0.284%
6 mėnesių -0.258% -0.271% -0.220% -0.041% 0.169% 0.387%
9 mėnesių -0.197% -0.217% -0.140% 0.002% 0.243% 0.478%
12 mėnesių -0.148% -0.186% -0.083% 0.058% 0.323% 0.555%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2%, 5 metų ~ 1%).

Lentelė 4 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5-1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Butai tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje pabrango apie pusę procento, tad tampa akivaizdu, kad pasiektas stabilizacijos laikotarpis ir artimiausiu metu reikšmingo kainų kilimo laukti nederėtų, prognozuojama, kad 2018 metais būsto kainų teigiamas pokytis sieks ne daugiau 2%, tačiau atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu neatmetama galimybė, kad būsto kainos ateinančiais metais kiek sumažės (iki 5.0%).

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 5 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,700 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 7 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 120,000 m2 biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų  gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 8 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000
2017 lapkritis 135 7,300 n.d.  
2018 birželis Verslo trikampis 28,000 n.d.  

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų priaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~6%, A klasė ~3%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

Visos teisės saugomos UAB „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“

Sukurta: PictureIdeas