2021 m. būsto rinkos apžvalga

2021 metų pradžioje Lietuvoje būsto rinka įsismarkavo. Rinkos aktyvumas grįžo į rekordines aukštumas, o kai kuriuose segmentuose net ir fiksavo visų laikų rekordus. Nemažą įtaką tam padarė bankai, kurių pozityvus nusiteikimas skolinti ir rekordines apimtis pasiekęs skolinimasis, leido fiksuoti spartų būsto rinkos augimą, tiek sandorių, tiek kainų prasme. Naujai į rinką įliejami pinigai skatina tolimesni kainų augimą bei norą investuoti į nekilnojamąjį turtą. 2021 metų pabaigoje bankų maržos buvo linkusios mažėti, o tai yra gana aiškus signalas, kad būsto finansavimo aplinka turėtų išlikti palanki, todėl rinkos aktyvumas bei kainų kilimas turėtų tęstis ir toliau.

Pilną apžvalgą skaitykite čia

2021 m. III ket. būsto rinkos apžvalga

2021 metų pradžioje Lietuvoje būsto rinka įsismarkavo. Rinkos aktyvumas grįžo į rekordines aukštumas, o kai kuriuose segmentuose net ir fiksavo visų laikų rekordus. Nemažą įtaką tam padarė bankai, kurių pozityvus nusiteikimas skolinti ir rekordines apimtis pasiekęs skolinimasis, leido fiksuoti spartų būsto rinkos augimą, tiek sandorių, tiek kainų prasme. Visgi, išaugę pardavėjų kainų lūkesčiai įnešė tam tikrų pokyčių – antrojo ketvirčio pabaigoje stebimas rinkos aktyvumo lėtėjimas. Tikėtina, kad dalis pirkėjų nusprendė permąstyti savo planus, nes kainų lygis kai kuriais atvejais tapo nebepriimtinas.

Pilną apžvalgą skaitykite čia

2021 m. gegužės mėn. būsto rinkos apžvalga

2021 metais butų rinka Vilniuje savo aktyvumu fiksuoja naujus visų laikų rekordus ir panašu, kad artimiausiu metu neplanuojama sustoji. Galbūt įsismarkavusį sandorių augimą gali sustabdyti dar sparčiau pradėję augti pardavėjų kainų lūkesčiai, prie kurių nauji pirkėjai gali būti linkę stabtelėti ir šiek permąstyti savo planus, o tai atitinkamai reikštų, kad sandorių tempas kažkiek sumažėtų. Nuosavų namų/ kotedžų sektoriuje šiais metais sandorių apimtys taip pat demonstruoja vienus geriausių rezultatų istorijoje. Jame taip pat stebimas kainų augimas, kurį labiausiai lėmė sparčiai pabrangusios statybinės medžiagos. Šis aspektas nuosavų namų segmente ypač aktualus, nes namų pardavėjai konkuruoja su alternatyva statytis patiems. Ir jei žmonės ši alternatyva tampa brangesnė, tai ir pardavėjai gali tikėtis didesnės kainos.

Būsto rinkos sandorių pokyčiai Vilniuje (VĮ „Registrų centras“ informacija)

Pilną apžvalgą skaitykite čia

2020 m. būsto rinkos apžvalga

2020 metų kovo mėnesį prasidėjus karantinui buvo galima pastebėti ženklų butų sandorių kritimą, kurį lėmė tiek būsto gyvenimui, tiek ir butų investicijai pirkėjų atsitraukimas. Tačiau pasibaigus karantinui, butų pirkimo-pardavimo sandorių apimtys pradėjo sparčiai didėti ir IV-ojo ketv. pabaigoje grįžo į įprastą lygį. Tuo tarpu nuosavų namų/ kotedžų sektorius pademonstravo kur kas didesnį atsparumą neigiamoms tendencijoms ir vietoj „V“ formos rinkos aktyvumo scenarijaus tiesiog tęsėsi stabilaus aktyvumo laikotarpis. IV-ojo ketvirčio pabaigoje namų/ kotedžų sandorių apimtys fiksavo rekordinius rezultatus sostinės istorijoje.

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 m. III ketv. būsto rinkos apžvalga

2020 metų kovo mėnesį prasidėjus karantinui buvo galima pastebėti ženklų butų sandorių kritimą, kurį lėmė tiek būsto gyvenimui, tiek ir butų investicijai pirkėjų atsitraukimas. Tačiau pasibaigus karantinui, butų pirkimo-pardavimo sandorių apimtys pradėjo sparčiai didėti ir III-ojo ketv. pabaigoje grįžo į įprastą lygį. Tuo tarpu nuosavų namų/ kotedžų sektorius pademonstravo kur kas didesnį atsparumą neigiamoms tendencijoms ir vietoj „V“ formos rinkos aktyvumo scenarijaus tiesiog tęsėsi stabilaus aktyvumo laikotarpis. III-ojo ketvirčio pabaigoje namų/ kotedžų sandorių apimtys fiksavo vienus geriausių rezultatų sostinės istorijoje.

Naujos statybos butų rinkoje pastebimos skirtingos tendencijos, atskiruose segmentuose reikšmingai skiriasi kainų pokyčiai. 2020 metais didžiausias kainos padidėjimas fiksuojamas vidutinės klasės segmente – 7,8%, lyginant su metų pradžia. Ekonominės klasės segmente – 3,6%, o prestižinės klasės segmente vidutinė naujų butų kaina beveik nepakito – 0,5%.

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 m. II ketv. būsto rinkos apžvalga

2020 metų II ketv. pabaigoje Lietuvoje buvo atšauktas karantinas. Kartu su grįžusiu žmonių judėjimu atsigavo ne tik žmonių lūkesčiai ar ekonomikos gyvybingumas, bet ir nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas. Butų segmente Vilniuje sandorių kritimas tęsėsi iki birželio mėnesio, o atsigavimą reikėtų sieti su didesniu būsto sau pirkėjų aktyvumu. Kita vertus, investuojantys nuomai greičiausiai dar buvo linkę neskubėti, todėl nors ir bendros butų sandorių apimtys birželio mėnesį paaugo apie 21,4%, lyginant su gegužės mėnesiu, tačiau jos išliko maždaug trečdaliu menkesnės nei fiksuotos šių metų sausį-vasarį.

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 m. II ketv. biurų rinkos apžvalga

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 10 – 14 Eur/kv. m /mėn. Tikėtina, kad dėl koronaviruso dalis įmonių nebus pajėgios išsilaikyti turimose patalpose, dalis įmonių mažinsis nuomojamą plotą, dar kiti greičiausiai bandys persiderėti nuomos sąlygas, todėl, greičiausiai, artimiausiu metu matysime tam tikrus defliacinius procesus šiame segmente.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Pilną apžvalgą galite peržiūrėti čia

2020 I ketv. verslo centrų rinkos apžvalga

Vilniaus verslo centrai

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo prieigos ir Goštauto gatvė. Aktyvi verslo centrų plėtra vykdoma prie Žalgirio gatvės, nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2019 metais Vilniuje rinkai buvo pasiūlyta apie 54,000 kv. m naujo biurų ploto, o bendras rinkos dydis išaugo iki 721,000 kv. m nuomojamo ploto. 2020-2021 metų perspektyvoje suplanuota ar pradėta plėtoti tiek projektų, kad juos pabaigus Vilniaus modernių verslo centrų rinkos dydis peržengtų milijono kvadratinių metrų ribą. Visgi, prasidėjęs karantinas, greičiausiai pakoreguos kai kurių vystytojų planus, bet kol kas sunku spręsti, kiek stipriai šios korekcijos pakeis ankstesnes plėtros projekcijas.

Didžiausią iššūkį patirs ir jau patiria žemesnės klasės verslo centrai, kurie sensta tiek fiziškai, tiek ir morališkai, todėl praranda patrauklumą. O tokia augančios konkurencijos aplinka jų valdytojams yra išties nepalanki, tad pastarieji greičiausiai turės rinktis iš dviejų alternatyvų: a) investuoti į verslo centrų atnaujinimą, arba b) mažinti nuomos kainą.

Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Po rekordinių 2019 metų verslo centrų įsigijimų rinkoje, buvo galima tikėtis didelio aktyvumo ir 2020 metais, tačiau COVID-19 situaciją pakoregavo iš esmės. Investuotojai atsitraukė: vieni nusiteikę palaukti ir pažiūrėti, kas bus toliau, kiti – pavyzdžiui, užsienio investuotojai, net neturi galimybių atvykti į Lietuvą ir realiai susipažinti su parduodamu turtu, todėl įsigijimo procesas yra sustojęs. Šių metų I ketv. įvyko vienintelis stambus, t.y. IBC verslo centro, įsigijimas, kuris iš esmės jau buvo suderėtas anksčiau. Naujų įsigijimų veikiausiai šiais metais bus mažiau, o tai reiškia, kad galime matyti pokyčius ir pelningumo normoje, kuri bus palankesnė pirkėjams. Iki šiol absoliuti dauguma verslo centrų sandorių buvo sudaryta su 6-8 proc. pelningumo norma.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 9 – 13 Eur/ kv. m/mėn. Tikėtina, kad dėl koronaviruso dalis įmonių nebus pajėgios išsilaikyti turimose patalpose, dalis įmonių mažinsis nuomojamą plotą, dar kiti greičiausiai bandys persiderėti nuomos sąlygas, todėl, greičiausiai, artimiausiu metu matysime tam tikrus defliacinius procesus šiame segmente.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Intensyvi biurų plėtra lėmė, kad po truputį pradėjo didėti vakansijos lygis, ypač žemesnės klasės segmente. Tikėtina, kad nuosaikias vakansijų augimo prognozes 2020-iesiems artimiausiu metu reikės koreguoti į blogesnę pusę, bet kol kas dar anksti įvardinti galimus pokyčius, nes dar nėra aišku kaip seksis išeiti iš karantino ir grįžti į įprastą rėžimą.

A ir B klasės biurų laisvo ploto dalis

2020 I ketv. būsto rinkos apžvalga

Gyventojai

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias – siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Kaune bei Klaipėdoje, tačiau jos buvo gerokai kuklesnės.

Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 640,000.

Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje (Vilniaus teritorinės ligonių kasos duomenys)

Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo. 2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai. Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę. Vis daugiau ženklų, kad kai kurie darbo migrantai išvyksta iš miesto, todėl akivaizdu, kad Vilniaus gyventojų skaičiaus statistika neišvengs reikšmingesnių pokyčių, o kiek jie bus reikšmingi priklausys nuo to, kiek ilgai užsitęs karantinas ar su koronavirusu susiję apribojimai ir kaip apskritai seksis kovoti su COVID-19 virusu.

Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos. Todėl trumpuoju periodu galimas tam tikras pasiūlos-paklausos disbalansas, kuris gali turėti įtakos ir kainų tendencijoms.

Būstas

Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius. Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis. Tai gali turėti įtakos ir būsto kainoms, tačiau kol kas sunku kalbėti apie šios įtakos dydį, nes vis dar išlieka daug nežinomųjų.

Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos banko duomenys)

Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio. Jei šios tendencijos išsilaikytų ir palūkanos įžengtų į teigiamą zoną, tai reikštų, jog atitinkamai pabrangtų ir būsto paskolų aptarnavimas tiems, kas yra pasiskolinę su kintamomis palūkanomis.

Euribor normos 2008 – 2020 metais (European Money Markets Institute duomenys)

Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros. Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo. Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ – padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc. Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc. sandorių augimą, lyginant su atitinkamu mėnesiu 2019 metais, bei beveik nepakito, lyginant su ankstesniais šių metų mėnesiais.

Būsto rinkos sandorių pokyčiai

Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų. Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia. Galbūt kažkiek įtakos padarė ir tai, jog daug kam įvestas karantinas buvo šokas, negalėjo dirbti notarai, tačiau sprendžiant iš to, kad nuosavų namų rinkos aktyvumas beveik nepakito, galima daryti prielaidą, kad tikrosios butų sandorių mažėjimo priežastys yra kitur.

Pirminės butų rinkos pasiūla mikrorajonuose (Real Data duomenys)

2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“. Tuo tarpu kažkada populiariausiu buvęs Pašilaičių mikrorajonas NT plėtotojus domina vis mažiau – pasiūlos dalis čia stipriai susitraukusi.

Visai kitokios tendencijos pastebimos antrinėje (3+ metų statybos) butų rinkoje, kurioje pirkėjai labiausiai dairėsi būsto Naujamiesčio, Pašilaičių ir Žirmūnų mikrorajonuose.

Antrinės butų rinkos sandoriai mikrorajonuose (VĮ „Registrų centras“ duomenys)

Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje. Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose – metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc. Tačiau prasidėjus karantinui ir ekonomikai patyrus didžiulį šoką, tikėtina, pozityvias nuotaikas šiame segmente greitai pakeis negatyvios, kurios turėtų pradėti atsispindėti ir kainų statistikoje.

Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y. didėjančios gyventojų pajamos, panašu, kad gali pradėti veikti priešinga kryptimi.

Gyventojų pajamos per mėnesį neto (Statistikos departamento duomenys)

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

2010-2018 metų statybos įrengtų butų kainos Vilniaus mieste

Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko. Kaip koronaviruso sukelta situacija paveikė butų rinką, greičiausiai, statistikoje pradės matytis ne anksčiau kaip po 2-3 mėnesių.

Panašios tendencijos stebimos ir automobilių stovėjimo vietų rinkoje – 2020 metų I ketv. kainos išliko stabilios. Brangiausiai automobilių vietos buvo parduodamos centrinėje miesto dalyje, kur didžiausias tankumas ir atitinkamai didžiausia paklausa.

Automobilių parkavimo vietų kainos, Eur

Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus. Pagrindinė priežastis – potencialūs pirkėjai turi galimybę patys pasistatyti būstą, jei jų netenkina pasiūlos kokybė ar prašoma kaina, todėl tai yra labai rimtas kainų augimą amortizuojantis veiksnys.

Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose.

Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

2019 m. IV ket. Vilniaus verslo centrų apžvalga

Vilniaus verslo centrai

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo prieigos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2018 metais Vilniuje bendras biurų plotas viršijo 700,000 kv. m, per 2018 metus rinkai buvo pasiūlyta per 40,000 kv. m naujo biurų ploto. 2019 metais toliau stebima augimo tendencija, per metus verslo biurų nuomos plotas išaugo 60,000 kv. m.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 11 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 900,000 kv. m.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššūkiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 100,000 kv. m biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Verslo centrų pirkimo – pardavimo sandoriai Vilniuje

2019 m. Vilniuje buvo rekordinių sandorių metai, didžiausiu sandoriu tapo verslo centro „Quadrum“ pardavimas už 156.1 mln. Eur, toliau sekė S7 verslo centro įsigijimas už 103 mln. Eur S7, sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 5.8 proc. „EfTEN Capital AS“ įsigydama verslo centrą „Evolution“ tikisi 8 proc. metinės grąžos.

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 14 – 17 ir 9 – 13 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų prieaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau vėliau pradėjo mažėti ir jau kurį laiką yra stabili ~4% bei yra viena mažiausių Europoje. Vystytojai matydami žemai besilaikančią vakansijos normą planuoja didinti naujų verslo centrų plėtrą, todėl artimiausioje ateityje galimas kelių procentų vakansijos padidėjimas.

A ir B klasės biurų laisvo ploto dalis

Visos teisės saugomos UAB „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“

Sukurta: PictureIdeas