2018 m IV ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis
2008 3,357,675 556,977 353,800 183,828
2009 3,339,009 -0.56% 559,234 0.41% 350,555 -0.92% 183,099 -0.40%
2010 3,291,960 -1.41% 557,559 -0.30% 343,245 -2.09% 180,673 -1.32%
2011 3,025,027 -8.11% 533,996 -4.23% 313,614 -8.63% 161,345 -10.70%
2012 2,987,523 -1.24% 534,400 0.08% 308,767 -1.55% 159,437 -1.18%
2013 2,956,558 -1.04% 538,474 0.76% 305,358 -1.10% 157,860 -0.99%
2014 2,931,612 -0.84% 540,909 0.45% 302,810 -0.83% 156,890 -0.61%
2015 2,903,951 -0.94% 543,026 0.39% 299,535 -1.08% 155,096 -1.14%
2016 2,870,351 -1.16% 544,259 0.23% 295,585 -1.32% 153,030 -1.33%
2017 2,824,030 -1.61% 546,267 0.37% 290,289 -1.79% 149,860 -2.07%
2018 2,800,738 -0.82% 549,181 0.53% 287,665 -0.90% 148,090 -1.18%

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 2017 2018
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv
Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364 50,416 50,410
Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983 47,260 47,366
Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865 34,807 34,173
Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130 35,501 35,786
Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923 41,039 40,764
Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834 34,826 34,688
Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197 38,778 39,061
N. Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236 36,101 36,233
Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330 9,312 9,288
Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829 36,626 37,213
Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802 20,850 20,780
Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778 10,029 10,586
Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436 26,464 26,637
Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021 36,841 36,768
Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302 21,212 21,274
Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143 42,315 42,104
Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590 25,541 25,476
Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823 19,999 20,367
Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544 58,768 58,771
Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915 11,719 11,770
VISO, tukst. 628.6 630.1 632.0 633.6 634.6 634.3 634.2 635.9 637.1 638.0 638.4 639.5

Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

Lentelė 3 – Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
2008 -3,8 0,5 -2,3 -1,6Bottom of Form
2009 -3,1 1,4 -1,7 -0,2
2010 -3,7 1,9 -2,0 -0,9
2011 -3,6 1,5 -2,3 -1,5
2012 -3,5 1,2 -2,7 -1,0
2013 -3,9 0,9 -2,9 -1,8
2014 -3,4 1,7 -2,3 -0,9
2015 -3,6 2,0 -3,2 -1,1
2016 -3,6 2,3 -2,9 -2,0
2017 -4,0 2,1 -3,4 -2,2
2018 -4,1 1,7 -3,7 -1,7

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

Būstai

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.05% 2017 m. gruodžio iki 2.32% 2018 m. gruodžio), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.45%.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

 

Lentelė 4 – Euribor normos 2014 – 2019 metais

2019-01-02 2018-01-02 2017-01-02 2016-01-04 2015-01-02 2014-01-02
1 savaitės -0.37% -0.38% -0.37% -0.25% -0.02% 0.18%
1 mėnesio -0.36% -0.37% -0.37% -0.21% 0.02% 0.21%
3 mėnesių -0.31% -0.33% -0.32% -0.13% 0.08% 0.28%
6 mėnesių -0.24% -0.27% -0.22% -0.04% 0.17% 0.39%
12 mėnesių -0.12% -0.19% -0.08% 0.06% 0.32% 0.56%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,00 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Figūra 2 – Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Figūra 3 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai kiek mažiau nei 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5% – 1.0% metinį kainų prieaugį.

Figūra 4 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 1.5%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

Lentelė 5 – VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu, beveik neabejotiną būsto paskolų palūkanų pokytį 2020 metais egzistuoja didelė tikimybė, kad būsto kainos 2020 metų pradžioje gali sumažėti iki 5.0%.  Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

Lentelė 6 – Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Šalies ūkis su individualiosiomis įmonėmis Viešasis sektorius Privatusis sektorius be individualiųjų įmonių
Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis
2008K4 x x 544.3 x 494.7 x
2009K4 x x 496.3 -8.82% 463.2 -6.37%
2010K4 x x 505.2 1.79% 459 -0.91%
2011K4 474.5 x 521.2 3.17% 468.8 2.14%
2012K4 487.6 2.76% 533.7 2.40% 481.8 2.77%
2013K4 511.6 4.92% 548.6 2.79% 510 5.85%
2014K4 542.9 6.12% 578.1 5.38% 540.8 6.04%
2015K4 575.6 6.02% 603.5 4.39% 575 6.32%
2016K4 629.8 9.42% 656 8.70% 627.2 9.08%
2017K4 684.8 8.73% 705.5 7.55% 683.1 8.91%
2018K4 745.8 8.91% 785.9 11.40% 735.6 7.69%

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje, atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 7 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 8 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,700 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 9 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 5 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.

Lentelė 10 – Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

  Nauja statyba Naujesnė statyba Sena statyba
Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki
Centrinė bei prestižinė miesto dalys 400,000 2,000,000 450,000 2,000,000 200,000 600,000
Gyvenamieji rajonai 180,000 340,000 200,000 400,000 160,000 350,000
Priemestis 100,000 180,000 120,000 200,000 80,000 200,000

2018 m III ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690 2,810,876
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323 545,280
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492 292,691
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962 151,309

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai 2018 metai
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv
Antakalnis 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364 50,416
Fabijoniškės 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983 47,260
Justiniškės 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865 34,807
Karoliniškės 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130 35,501
Lazdynai 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923 41,039
Naujamiestis 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834 34,826
Naujininkai 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197 38,778
N. Vilnia 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236 36,101
Paneriai 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330 9,312
Pašilaičiai 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829 36,626
Pilaitė 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802 20,850
Rasos 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778 10,029
Senamiestis 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436 26,464
Šeškinė 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021 36,841
Šnipiškės 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302 21,212
Verkiai 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143 42,315
Vilkpėdė 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590 25,541
Viršuliškės 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823 19,999
Žirmūnai 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544 58,768
Žvėrynas 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915 11,719
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132 638,045 638,405
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132 638,045 638,405

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišpsrendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 1.99% 2017 m. spalio mėnesį, iki 2.30% šių metų rugsėjį), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.4%.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko nepakitusios nuo 2016 m. kovo 16 d. (atitinkamai – 0%, 0.25%, -0.4%), o Euribor normos nuo šių metų pradžios pakylo nežymiai, kas suponuoja išvadą, kad bankai po truputį mažina potencialas būsto finansavimo apimtis.

Lentelė 3 – Euribor normos 2014 – 2018 metais

2018-11-02 2018-01-02 2017-01-02 2016-01-04 2015-01-02 2014-01-02
1 savaitės -0.376% -0.379% -0.371% -0.251% -0.020% 0.183%
2 savaičių -0.371% -0.373% -0.374% -0.241% -0.011% 0.194%
1 mėnesio -0.368% -0.368% -0.368% -0.210% 0.016% 0.214%
2 mėnesių -0.336% -0.340% -0.336% -0.168% 0.044% 0.251%
3 mėnesių -0.318% -0.329% -0.318% -0.132% 0.076% 0.284%
6 mėnesių -0.258% -0.271% -0.220% -0.041% 0.169% 0.387%
9 mėnesių -0.197% -0.217% -0.140% 0.002% 0.243% 0.478%
12 mėnesių -0.148% -0.186% -0.083% 0.058% 0.323% 0.555%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2%, 5 metų ~ 1%).

Lentelė 4 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5-1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Butai tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje pabrango apie pusę procento, tad tampa akivaizdu, kad pasiektas stabilizacijos laikotarpis ir artimiausiu metu reikšmingo kainų kilimo laukti nederėtų, prognozuojama, kad 2018 metais būsto kainų teigiamas pokytis sieks ne daugiau 2%, tačiau atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu neatmetama galimybė, kad būsto kainos ateinančiais metais kiek sumažės (iki 5.0%).

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 5 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,700 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 7 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 120,000 m2 biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų  gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 8 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000
2017 lapkritis 135 7,300 n.d.  
2018 birželis Verslo trikampis 28,000 n.d.  

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų priaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~6%, A klasė ~3%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

2018 m II ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690 2,810,876
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323 545,280
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492 292,691
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962 151,309

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai 2018 metai
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv
Antakalnis 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364
Fabijoniškės 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983
Justiniškės 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865
Karoliniškės 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130
Lazdynai 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923
Naujamiestis 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834
Naujininkai 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197
N. Vilnia 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236
Paneriai 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330
Pašilaičiai 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829
Pilaitė 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802
Rasos 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778
Senamiestis 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436
Šeškinė 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021
Šnipiškės 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302
Verkiai 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143
Vilkpėdė 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590
Viršuliškės 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823
Žirmūnai 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544
Žvėrynas 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132 638,045

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišpsrendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

 

Būstas

 

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2%, 5 metų ~ 1%).

Lentelė 3 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5-1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Butai tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje pabrango apie pusę procento, tad tampa akivaizdu, kad pasiektas stabilizacijos laikotarpis ir artimiausiu metu reikšmingo kainų kilimo laukti nederėtų, prognozuojama, kad 2018 metais būsto kainų teigiamas pokytis sieks ne daugiau 2%, tačiau atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu neatmetama galimybė, kad būsto kainos ateinančiais metais kiek sumažės (iki 5.0%).

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 4 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 5 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,600 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,400 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

 

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 120,000 m2 biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų  gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 7 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000
2017 lapkritis 135 7,300 n.d.  
2018 birželis Verslo trikampis 28,000 n.d.  

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų priaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~6%, A klasė ~3%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

2018 m I ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690 2,810,876
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323 545,280
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492 292,691
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962 151,309

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai 2018 metai
I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv
Antakalnis 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280
Fabijoniškės 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798
Justiniškės 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839
Karoliniškės 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033
Lazdynai 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396
Naujamiestis 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906
Naujininkai 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411
N. Vilnia 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163
Paneriai 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355
Pašilaičiai 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942
Pilaitė 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732
Rasos 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907
Senamiestis 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474
Šeškinė 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200
Šnipiškės 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278
Verkiai 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103
Vilkpėdė 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659
Viršuliškės 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666
Žirmūnai 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059
Žvėrynas 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287 634,167 635,892 637,132

2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišpsrendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

 

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2%, 5 metų ~ 1%).

Lentelė 3 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5-1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Butai tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje pabrango apie pusę procento, tad tampa akivaizdu, kad pasiektas stabilizacijos laikotarpis ir artimiausiu metu reikšmingo kainų kilimo laukti nederėtų, prognozuojama, kad 2018 metais būsto kainų teigiamas pokytis sieks ne daugiau 2%, tačiau atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu neatmetama galimybė, kad būsto kainos ateinančiais metais kiek sumažės (iki 5.0%).

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 4 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 5 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,600 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,400 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 120,000 m2 biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų  gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 7 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000
2017 lapkritis 135 7,300 n.d.  
2018 birželis Verslo trikampis 28,000 n.d.  

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų priaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~6%, A klasė ~3%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

 

2017 m IV ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690 2,810,876
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323 545,280
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492 292,691
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962 151,309

 

Sugretinus departamento duomenis su seniūnijų bei Vilniaus teritorinės ligonių kasų informacija atsižvelgiant į gydymo, mokslo įstaigų koncentraciją, nuomos kainas bei kitus parametrus skaičiuotina, kad Vilniaus mieste faktiškai gyvena per 630,000 gyventojų (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų).

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai
I ketv. II ketv. III ketv. IV ketv. I ketv. II ketv. III ketv. IV ketv.
Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460  49,964  49,926  49,956  50,090
Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615  45,703  45,956  46,133  46,646
Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276  34,322  34,222  34,230  34,159
Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807  32,602  32,726  32,918  33,813
Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676  40,538  40,441  39,658  40,313
Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172  35,093  35,041  34,986  34,934
Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647  40,240  39,945  39,733  39,534
Naujosios Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249  36,401  36,355  36,180  36,137
Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447  9,423  9,407  9,385  9,365
Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874  33,385  33,485  33,588  34,893
Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346  20,464  20,475  20,546  20,578
Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748  13,824  13,760  13,540  11,075
Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486  26,903  26,864  26,719  26,620
Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063  37,703  37,572  37,468  37,283
Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509  21,410  21,305  21,307  21,283
Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369  39,819  39,919  40,579  41,152
Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910  25,845  25,802  25,740  25,686
Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330  18,524  18,611  18,947  19,480
Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018  60,162  60,312  60,479  60,880
Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591  12,258  12,163  12,075  11,971
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593  634,583  634,287  634,167  635,892  

Panašu, kad antrąjį bei trečiąjį metų ketvirtį pastebėtas gyventojų skaičiaus mažėjimas sostinėje vis dėl to tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų.

Tankiausiai apgyvendinti išlieka miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau dėl nedidelio atstumo miesto centro atžvilgiu, sutvarkytos infrastruktūros, sąlyginai naujesnių statinių kaimynystės augantis naujų projektų skaičius tankina gyventojų skaičių tiek centrinėje miesto dalyje (Žirmūnai, Šnipiškės), tiek periferijoje (Verkių seniūnija).

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius porą metų sudarė apie 2%.

Lentelė 3 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, ką įtakoja augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

 

Naujos statybos būstas per paskutinius penkerius metus vidutiniškai pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrą ketvirtį iš eilės pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Trumpai tariant bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis per paskutinius penkerius metus sudarė apie 15% (tai 3% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

 

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Butai tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje pabrango apie pusę procento, tad tampa akivaizdu, kad pasiektas stabilizacijos laikotarpis ir artimiausiu metu reikšmingo kainų kilimo laukti nederėtų, prognozuojama, kad 2018 metais būsto kainų teigiamas pokytis sieks ne daugiau 2%, tačiau atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu neatmetama galimybė, kad būsto kainos ateinančiais metais kiek sumažės (iki 5.0%).

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas].

Lentelė 4 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,900 3,400 1,800 3,400 1750 3,400 1,750 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 2,700 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 5 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,600 3,400 1,600 3,300 1,500 3,300 1,500 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,400 1,300 2,400 1,200 2,500 1,200 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,600 1,250 1,500 1,200 1,500 1,200 1,450
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,400 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,200 1,950 1,100 1,900 1,050 1,900 1,050 2,000
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas, nes jau dabar linkstama pereiti nuo vietinių prie Eurozonos infliacijos rodiklių.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Šiuo metu didžiausias dėmesys sutelktas į bendrovės Hanner plėtojamą verslo centrą Business Stadium, kaip kad užbaigus 120,000 m2 biuro patalpų komplekso statybą bei atsižvelgiant į būsto bei viešbučių projektų  gausa objekto kaimynystėje gali būti sukurta alternatyva tiek Konstitucijos, tiek Pilaitės prospektui.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 7 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000
2017 lapkritis 135 7,300 n.d.  

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Naujų sutarčių nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios, o paskutinis ryškus intervalo pokytis buvo fiksuojamas reikšmingas tik po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn. Kita vertus atsižvelgiant į spartėjančią infliaciją ir atitinkamai koregavus esamas nuomos sutartis, egzistuoja galimybė, kad kainų priaugį pajus ir nauji nuomininkai. Sudėtinga pateiktį tikslią prognozę, nes infliacijos rodiklius iš esmės koregavo ne nekilnojamojo turto kainos, o alkoholio akcizų padidėjimas bei pabrangę drabužiai, daržovės, avalynė, degalai ir tepalai, o besitęsianti verslo centrų plėtra riboja nuomotojų galimybes koreguoti nuomos kainas.

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~%, A klasė ~4%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

 

 

2017 m III ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Laikotarpis 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962

Sugretinus departamento duomenis su seniūnijų bei Vilniaus teritorinės ligonių kasų informacija atsižvelgiant į gydymo, mokslo įstaigų koncentraciją, nuomos kainas bei kitus parametrus skaičiuotina, kad Vilniaus mieste faktiškai gyvena apie 630,000 gyventojų (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų).

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

Seniūnija 2016 metai 2017 metai
I ketv. II ketv. III ketv. IV ketv. I ketv. II ketv. III ketv.
Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460  49,964  49,926  49,956
Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615  45,703  45,956  46,133
Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276  34,322  34,222  34,230
Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807  32,602  32,726  32,918
Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676  40,538  40,441  39,658
Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172  35,093  35,041  34,986
Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647  40,240  39,945  39,733
Naujosios Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249  36,401  36,355  36,180
Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447  9,423  9,407  9,385
Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874  33,385  33,485  33,588
Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346  20,464  20,475  20,546
Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748  13,824  13,760  13,540
Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486  26,903  26,864  26,719
Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063  37,703  37,572  37,468
Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509  21,410  21,305  21,307
Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369  39,819  39,919  40,579
Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910  25,845  25,802  25,740
Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330  18,524  18,611  18,947
Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018  60,162  60,312  60,479
Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591  12,258  12,163  12,075
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593  634,583  634,287  634,167

Tankiausiai apgyvendinti išlieka miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau dėl nedidelio atstumo miesto centro atžvilgiu, sutvarkytos infrastruktūros, sąlyginai naujesnių statinių kaimynystės augantis naujų projektų skaičius tankina gyventojų skaičių tiek centrinėje miesto dalyje (Žirmūnai, Šnipiškės), tiek periferijoje (Verkių seniūnija).

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius penkerius metus sudarė apie 0.9% kasmet.

Lentelė 3 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, ką įtakoja augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas per paskutinius penkerius metus vidutiniškai pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrą ketvirtį iš eilės pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Trumpai tariant bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis per paskutinius penkerius metus sudarė apie 15% (tai 3% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas].

Lentelė 4 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,900 3,400 1,800 3,400 1750 3,400 1,750 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 2,700 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 5 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,600 3,400 1,600 3,300 1,500 3,300 1,500 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,400 1,300 2,400 1,200 2,500 1,200 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,600 1,250 1,500 1,200 1,500 1,200 1,450
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,400 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,200 1,950 1,100 1,900 1,050 1,900 1,050 2,000
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

 

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

 

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

 

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 7 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Fiksuojamas reikšmingas kainų pokytis po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn.

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~%, A klasė ~4%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

2017 m. kovą atidarius Suomijos įmonės „Outokumpu“ globalių paslaugų biurą Vilniuje, kuris jau kelerius metus įsitvirtinusi kaip viena patraukliausių vietų steigti finansų bendrovių bei informacinių technologijų paslaugų centrus, įtvirtinama nauja kryptis – gamybos sektoriaus paslaugų centrai. Neabejotina, kad šiai bendrovei prisidėjus prie jau veikiančių Barclays, Nasdaq, Western Union ir kitų pasaulių kompanijų, sostinės patrauklumas tarp užsienio investuotojų tik augs.

2017 m II ketvirčio NT rinkos apžvalga

Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Laikotarpis 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Lietuva 3,339,009 3,291,960 3,025,027 2,987,523 2,956,558 2,931,612 2,903,951 2,869,690
Vilnius 559,234 557,559 534,348 534,727 538,772 541,197 543,295 543,323
Kaunas 350,555 343,245 313,614 308,767 305,358 302,810 299,535 295,492
Klaipėda 183,099 180,673 161,345 159,437 157,860 156,890 155,096 152,962

Sugretinus departamento duomenis su seniūnijų bei Vilniaus teritorinės ligonių kasų informacija atsižvelgiant į gydymo, mokslo įstaigų koncentraciją, nuomos kainas bei kitus parametrus skaičiuotina, kad Vilniaus mieste faktiškai gyvena apie 630,000 gyventojų (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų).

Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m. seniūnijose

Seniūnija 2016 metai 2017 metai
I ketv. II ketv. III ketv. IV ketv. I ketv. II ketv.
Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926
Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956
Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222
Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726
Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441
Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041
Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945
Naujosios Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355
Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407
Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485
Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475
Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760
Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864
Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572
Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305
Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919
Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802
Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611
Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312
Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163
VISO 628,617 630,087 632,045 633,593 634,583 634,287

Tankiausiai apgyvendinti išlieka miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau dėl nedidelio atstumo miesto centro atžvilgiu, sutvarkytos infrastruktūros, sąlyginai naujesnių statinių kaimynystės augantis naujų projektų skaičius tankina gyventojų skaičių tiek centrinėje miesto dalyje (Žirmūnai, Šnipiškės), tiek periferijoje (Verkių seniūnija).

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

Figūra 1 – Informacija apie naujai išduotas paskolas ir palūkanų normas (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

 

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuri per paskutinius penkerius metus sudarė apie 0.9% kasmet.

Lentelė 3 – VKI pokyčiai (Lietuso Respublikos Statistikos departamento oficialiosios statistikos portalo duomenys)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, ką įtakoja augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Figūra 2 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Naujos statybos būstas per paskutinius penkerius metus vidutiniškai pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau, nei būstas antrinėje rinkoje.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

Trumpai tariant bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis per paskutinius penkerius metus sudarė apie 15% (tai 3% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1.0% metinį kainų prieaugį kam be abejo įtakos turi ir naujesnės statybos objektų patekimas į antrinę rinką.

Figūra 3 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė.

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas].

Lentelė 4 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,900 3,400 1,800 3,400 1750 3,400 1,750 3,800
Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 2,700 1,600 3,200 1,600 3,200
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 5 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,600 3,400 1,600 3,300 1,500 3,300 1,500 3,500
Prestižiniai rajonai 1,400 2,400 1,300 2,400 1,200 2,500 1,200 2,500
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,600 1,250 1,500 1,200 1,500 1,200 1,450
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,400 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 6 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,200 1,950 1,100 1,900 1,050 1,900 1,050 2,000
Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

Figūra 4 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Biurų sektorius

Vilnius – neabejotinas verslo centrų plėtros Lietuvoje lyderis, jau gerą dešimtmetį administracinių kompleksų sektorius pasižymi stabilumu: pamažu statomi bei planuojami nauji verslo centrai, stebimas nuosaikus nuomos kainų bei užimtumo augimas.

Figūra 5 – Verslo centrų koncentracija (bendrovės žemėlapio fragmentas)

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. Nedideli klasteriai susidarę Perkūnkiemyje, Šiaurės miestelyje, Pilaitės prospekte bei Senamiestyje.

2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų. Panaši tendencija išlieka ir šiemet. Per pirmąjį metų ketvirtį verslo biurų nuomos plotas išaugo 16.000 kv.m. ir siekia apie 600,000 m2. 2017-ųjų pradžioje intensyviau vyko B klasės biurų plėtra. Tačiau biurų vakancijos reitingas rodo, jog šios klasės biurai komercinio NT rinkoje yra mažiau laukiami.

Iš viso per ateinančius pora metų Vilniuje turėtų atsidaryti apie 15 A ir B klasės verslo centrų bei administracinių kompleksų. Nuomojamas plotas sostinėje išaugs iki 750,000 m2.

Nors naujos statybos verslo centrų paklausa ir toliau išlieka pakankamai stipri, tačiau intensyvi plėtra neabejotinai lems, mažų mažiausiai kainų indeksacijos korekciją. Šiuo metu rinkoje gausu nuomos sutarčių, kuriose numatomas ~3% kainos augimas, o ne indeksacija pagal SVKI ar kitus infliacinius rodiklius. Padidėjusi konkurencija tarp verslo centrų valdytojų bei naujos pasirinkimo galimybės nuomininkams leis suderėti palankesnes nuomos kainas.

Kita vertus žemesnės klasės verslo centrai, ypač pastatyti pačioje dvidešimt pirmojo amžiaus pradžioje susidurs su didesniais iššukiais, nes jeigu aukščiausios klasės objektuose tebus koreguojama kainų indeksacija, prastesni objektai susidurs su neišvengiamai padidėsiančia vakansija, nuomininkams persikeliant į naujai atidaromus verslo centrus.

Apie biurų rinkos aktyvumą byloja ir per pastaruosius keletą metų sudaryti pirkimo – pardavimo sandoriai, dalis informacijos apie kuriuos pateikiama toliau.

Lentelė 7 – Informacija apie įvykusius verslo centrų pirkimo – pardavimo sandorius

Data Mėnuo Pavadinimas Plotas, m2 Suma, Eur Pastabos
2013 sausis BPT 2,750 5,820,884
2013 kovas Alfa, Beta, Gama 40,200 60,096,154 įskaitant galimybę į 20,000 m2 plėtrą, kurios pagrindu atidarytas VC Delta
2013 rugsėjis Lords LB 7,990 16,218,721
2014 gegužė Vilniaus verslo uostas 28,000 61,544,254 dabar – 3 burės, į sandorį taip pat įėjo sklypas trečiajai burei (statoma)
2014 Trio ir Busines Park 4 39,000 n.d.
2014 rugsėjis Domus centras 4,400 n.d.
2014 II pusė Grand Office 9,165 n.d.
2014 pabaiga North Star 10,500 n.d.
2015 birželis BC ONE 6,000 n.d.
2015 gruodis Ulonų verslo centras 4,400 n.d.
2016 sausis Kernavė 10,000 n.d. dabar – Žalgirio 92
2016 spalis L3 6,100 n.d.
2017 sausis Duetto 8,000 14,600,000 I etapas
2017 balandis Pentagon 13,800 32,000,000 taip pat apėmė gretimą žemės sklypą su galimybė išvystyti dar 20,000 m2
2017 vasara Vertas 9,400 29,000,000

Daugelio įvykdytų sandorių sąlygos nebuvo viešai detalizuojamos, tačiau manoma, kad absoliuti dauguma sandorių pelningumo norma pakliuvo į 6-8 proc. intervalą, kaip kad pavyzdžiui Vilniaus verslo uosto sandorio skelbiama kapitalizacijos norma sudarė apie 7.0 proc., o ECEX įsigydama verslo centrą „Vertas“ tikisi 6.5 proc. metinės grąžos.

Nuomos kainos verslo centruose ir toliau išlieka stabilios. Fiksuojamas reikšmingas kainų pokytis po euro įvedimo, o šiuo metu A ir B klasės patalpas galima išsinuomoti atitinkamai po 8 – 13 ir 13 – 18 Eur/m2/mėn.

Figūra 6 – Biurų nuomos kainos A ir B klasės verslo centruose Vilniuje

Vakansija verslo centruose 2017 metai kiek padidėjo, tačiau ir toliau išlieka nedidelė, B klasė ~%, A klasė ~4%, tačiau atsižvelgiant į apsukų nemažinančią naujų verslo centrų plėtrą tikėtina, kad jau artimiausioje ateityje galimas tolimesnis kelių procentų vakansijos padidėjimas.

Figūra 7 – B ir A klasės biurų laisvo ploto dalis

2017 m. kovą atidarius Suomijos įmonės „Outokumpu“ globalių paslaugų biurą Vilniuje, kuris jau kelerius metus įsitvirtinusi kaip viena patraukliausių vietų steigti finansų bendrovių bei informacinių technologijų paslaugų centrus, įtvirtinama nauja kryptis – gamybos sektoriaus paslaugų centrai. Neabejotina, kad šiai bendrovei prisidėjus prie jau veikiančių Barclays, Nasdaq, Western Union ir kitų pasaulių kompanijų, sostinės patrauklumas tarp užsienio investuotojų tik augs.

Visos teisės saugomos UAB „Centro kubas-nekilnojamasis turtas“

Sukurta: PictureIdeas